オウチーノが「アヤラ・ランド不動産投資セミナー」を開催！フィリピンの不動産投資が賑わってきた印象
海外不動産投資に力を入れるオウチーノが「アヤラ・ランド不動産投資セミナー」を開催
不動産ポータルサイトのオウチーノは最近、海外不動産投資に関するビジネスに力を入れているようで、オウチーノ本社にて定期的にセミナーを開催しているようです。
アジアが多い印象ですがアメリカの不動産投資セミナーもたまに開催しているようです。
そして今回は、フィリピン最大手デベロッパーのアヤラ・ランドの現地マネージャーを来日させセミナーを行うようです。
以下、オウチーノからの説明文
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目覚しい発展を遂げ、フィリピン経済を牽引する「マカティ市」。
メトロ・マニラに属するマカティ市を、フィリピンのウォール街と呼ばれる一大商業都市へと発展させたのが、同国最大手のデペロッパー「アヤラ・ランド（Ayala Land）」です。
国内外の富裕層を対象とした高品質物件の開発・販売を得意として、不動産市場シェアNo.1の座を誇っており、2015年は1000億ペソを不動産事業に投資することを発表しました。そんなフィリピン最大手のデペロッパー「アヤラ・ランド」の現地マネージャーがこの度、緊急来日することが決定しました。
今回は弊社東京本社にてセミナーを開催し、フィリピン不動産の魅力を語りつくします。
また、同社が開発する3つのプロジェクトや、「アヤラ・ランド」特選のプレミアム物件をご紹介します。
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「アヤラ・ランド不動産投資セミナー」の主な講演内容しては以下の4つのようです。
①フィリピン不動産マーケットの現状
②なぜ「アヤラ・ランド」の不動産物件なのか
③「アヤラ・ランド」特選のプレミアム物件のご紹介
④物件購入までのプロセス
日本においては株式投資から海外不動産投資へ資産を一部振り分ける人も出てきそう
2015年8月末には、中国経済の失速が日本も含め世界的に影響し株価が大きく下がりました。日本においては中国という外的要因とはいえ、ここまで下がってしまっては、
やはり株式投資から不動産投資へ切り替えを検討する人も増えてきそうです。
また日本においては、オリンピックに相続税改正、中国マネーの流入などから東京都心の不動産価格は大きく向上しており、不動産投資の利回りが相当下がってきています。
7～8％の利回りを目指そうと思うとやはりフィリピンなどの海外不動産投資が必要になってきています。
このような経済背景からも確かに海外不動投資の市場は更に伸びるでしょうし、資産運用・資産防衛対策としてしっかりと学び、手を打っておく必要はあるなと思います。
フィリピンにおける海外不動投資の場合は、セブ島がリゾート地ということもあり、コンドテル仕様のリゾート物件を保有しておくというやりかたもあります。
コンドテルとは、いわゆるホテルとして一般の人に貸し出しその収入を不動産収入としてるものです。海沿いのリゾート物件などでは独自性が強い場合、全国各地からフィリピンセブ島の海を目当てに集まってきます。
ホテル需要が高く、利回り7％前後を期待できるのもありますので、そのあたりを探してみるとよいと思います。コンドテルという日本ではあまりなじみのないタイプなのでそのあたりの勉強は必要かと思います。
アヤラランドの株価をチェックしてみた！フィリピンの不動産投資需要で今後も株価は上がる？
アヤラランドの株価を半年、1年、3年スパンでを調べてみた。フィリピン総合指数との比較も！
そもそも何故アヤラランドの株価を調べたのか？
経緯としてはアヤラモール直結の最高級マンション「PARK POINT RESIDENCES（パークポイントレジデンス）について情報収集する中で、事業主であるアヤラランドについて興味が出たのでした。
《発想の流れはこんな感じです》
東京都心では不動産価格も既にかなり上がってしまって利回りはどんどん低下傾向。
やはりこれからの時代、まだまだ成長余力がある海外に目を向けなきゃなぁ。
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グローバルに見た場合、ポートフォリオとしては人口が増加するアジアに一部投資する価値はあるだろう。
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アジアで見た場合、やはり人口の伸び、それも労働力人口という点ではフィリピンは中長期的に見た場合、魅力的な国だよなぁ。
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フィリピンでの不動産投資といえば、コンドミニアムの建設ラッシュで盛り上がりを見せるセブ島はどんな感じだろう。
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物件としては、South Reef(The Reef2)、PARK POINT RESIDENCES（パークポイントレジデンス）などがあるのか。
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PARK POINT RESIDENCES（パークポイントレジデンス）のアヤラモール直結コンドミニアムというのは資産価値ありそうだな。
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PARK POINT RESIDENCES（パークポイントレジデンス）の事業主はどこだ？？
アヤラランドという会社か。へー、財閥系なのか。
↓
フィリピンへの不動産投資需要は今後益々拡大していくだろうし、そうした場合、フィリピンの大手財閥系デベロッパーであるアヤラランドは成長していきそうだな。
↓
ん？株価の推移はどうなったるんだ？？
という経緯でアヤラランドの株価に興味を持ったのでした。
で、調べたころやはり順調な伸び。
直近6ヶ月間
2015年1月に34ペソぐらいだったのが、2015年5月には40ペソを超えてきています。その後、6月に入って少し下がって37ペソぐらいになってますね。
続いて直近1年で見ると、
これも綺麗な右肩上がりです。2014年6月に31ペソぐらいですね。
2014年6月：31ペソ ⇒ 2015年6月：37ペソ。ということで1年で「＋6ペソ」という状況のようです。
続いて、更に長い期間で、直近3年で見てみましょう。
2012年6月まで遡ると23ペソぐらいでしょうか。
2012年6月：23ペソ ⇒ 2015年6月：37ペソですから「＋14ペソ」。
3年で約1.6倍ぐらいになっているようですね。
こうなってくると気になるのはフィリピン全体で見た場合の株価推移
フィリピン総合指数を調べてみました。こちらも直近3年間の推移です。
あらら、ほぼ同じような動きをしていますね。2013年6月あたりから少し減少していますが、2014年に入ってからまた右肩上がりという傾向がアヤラランドでも、フィリピン総合指数でも出ています。
アヤラランドが事業主のアヤラモール直結の最上級コンドミニアムは、日本でいうと東京ミッドタウンのようなものでしょうか。気になる方は以下の記事が参考になりそうです。
オウチーノが海外不動産投資ポータルサイトをオープンしたみたい。セミナーも開催
2013年12月にマザーズに上場したオウチーノが、海外不動産投資のポータルサイトをオープンさせたようです。
オウチーノは、新築、中古、賃貸、土地、注文住宅、リフォームと住宅まわりを中心に領域を拡大させてきたわけですが、日本の人口が縮小傾向にある中で、大手不動産会社をはじめとした今のテーマはやはり海外。その動きは何も自ら不動産を建てて販売していく事業主に留まらず、オウチーノのような不動産ポータルにとっても同じのようです。
ニュースリリースによると、海外不動産投資ポータルサイトのオープン背景としては、
海外の不動産を購入・売却したい人にとって、情報不足や比較検討がしにくいという悩みがあり、オウチーノも海外不動産投資ポータルサイトでは、今までの他社サイトでも標準情報としてあった物件の写真や特徴に加えて、平米単価などの情報を公開することで、他物件との比較を容易にした、とのこと。
そして、現在オウチーノではセミナーでも定期的に開催しており、国としては、イギリス・フィリピン・モンゴル・カンボジアなど。
2015年８月からは東京・大阪・福岡において海外不動産の投資物件・運用情報を紹介する「海外不動産投資セミナー」を開催するようです。現状実施しているセミナーを地方にも拡大していくようですね。
どんなもんだろう、ということで早速、オウチーノの海外不動産投資ポータルサイトを使ってみました。
検索機能としては物件種別、エリア、価格、面積、間取りなど。為替レートも表示
物件種別としてはプレビルド（新築）、リセール（中古）から選択可能。
エリアは、タイ、マレーシア、フィリピン、カンボジア、ラオス、バングラデシュ、台湾から選択可能。
価格は500万円～2億円以上の幅から購入予算に応じて検索可能
そして、最後に間取りですが、こちらはstudio、1BR、2BR、3BR、4BR、5BR以上、から選択できるようです。
2015年6月現在の掲載物件数としては93件。そして最近注目を集めるフィリピンが93件で全てフィリピン物件
調べてみたところ93物件掲載されていましたが、すべてフィリピンの物件でした。今後は対象エリアにも入っているタイ、マレーシア、カンボジア、ラオス、バングラデシュ、台湾といったフィリピン以外の国の掲載数をどれだけ集められるかがポイントになってくるでしょう。
ちなみにアクセスが多い物件として取り上げられていたのはやはりThe REEF （ザ・リーフ）
目の前が海という絶好のロケーションに加えて、共用施設として、ミニシアター、スカイラウンジ バー、ジム、プール、屋上にはヘリポートまで併設されている充実のサービスが人気です。
5F～6Fには 「Abaca（アバカ）グループ」のホテルが入り、7Fから上が販売対象のコンドミニアムとなっています。ただ、The REEFについては希少価値の高いコンドミニアムだったこともあり既に完売。購入するとすれば中古となります。
またこの大人気のThe REEFには、2番目の物件が建設中でこちらはまだ販売中です。名称はThe REEF2。一発目のThe REEFのそばに建てられます。
下の写真が良く分かりますが右がThe REEFで、左がThe REEF2となっています。見ての通り2つでひとつの建物の様な作りになっております。The REEF2の特徴としてはアバカホテル運営のコンドテルタイプとなっているため、ホテル運営に実績のあるアバカホテルが、ホテルとして貸し出してオーナーは賃料収入を得るというモデルです。
フィリピンなどの新興国不動産投資における3つのポイント
フィリピンを例にとりながら述べたいと思いますが、新興国不動産投資における3つのポイントを以下に述べたいと思います。
①管理に定評のある不動産会社との付き合い
フィリピンの不動産投資はプレビルド物件が一般的であり、（建物が完成するのが数年後ということもあり）どうしても最初の「購入」に目がいきがちですが、大事なのは建物が経った後にきちんと借りてくれる人が付くかどうかという点です。
購入の際は視察や契約などでフィリピン現地に訪問すると思いますが、それ以降は基本は現地の不動産会社にお任せになると思いますので、客付けや管理などをきちんとしてくれる不動産会社を選ぶことが非常に大切です。
またフィリピンは不動産市場において人脈が非常に重要なため、そのあたり状況も不動産会社選びの中でヒアリングしてみると良いでしょう。
②供給戸数が多すぎないプロジェクト
供給戸数が多いと当然中古で売りにでる物件の絶対数も増えます。実際過去の例で見ても、5～10%ぐらいは中古で出たりします。
例えば、中古で出している誰かが諸事情により早めにキャッシュが必要という事態になっているとしましょう。そうすると当然中古価格を下げることにより買い手を早めに見つけたいという動きに出ます。すると、それにひきづられるように全体の中古相場が下がるという流れが起きたりします。
なので規模が大きすぎるとそれはそれでその物件内での競争原理が働き出すということです。どのぐらいの戸数がいいかというところですが、200戸以下ぐらいの物件が良いかと思います。
③地域オンリーワン物件
一言でいえば、特長がある物件を購入しなさい、ということになります。
フィリピンは、世界でも有数のリゾート地ということもあり、セブなどではコンドテル物件などもありますが、例えばセブのコンドテル物件であれば、海外のリゾート客にホテルとして貸し出すことにより賃料収入を得ていくことになります。
その際に海とホテルの距離であったり話題性であったり、外観デザインだったり建物の仕様・設備などで同じエリア内でも「特長」がしっかりと打ち出されている物件を選ぶ必要があります。
例えば、セブのマクタン島ではreef2があります。この物件はコンドテルタイプになりますが、以下のような特長があります。
・ビーチ目の前の立地
・アバカホテル運営による高いサービス・プレミアム感
・ハリウッドの有名デザイナー起用による高いデザイン性
海から近くそれでいて高いデザイン性、更に運営スタッフのサービスクオリティーも高いとなれば、コンドテルとしても付加価値の高い物件となります。
セブでも物件が複数出ていますから日本にいるうちから、物件資料などを取寄せデザインや物件の特徴を理解しておくことをおすすめします。
フィリピン（マニラ・セブ）の不動産投資で抑えておきたいASEAN人口ランキング
日本国内においては人口減少が進み不動産投資という観点では、エリア選定が非常重要になってきています。
地方では空き家問題が増えつつあり、不動産投資どころか、むしろ空きが出て住み手が見つからない空き家をどうするのかという議論が出てきます。
そんな中で、日本国内に目を向けるのではなく視点を海外に移し、これから発展する「海外の国」に対して不動産投資で利益を上げていこうという人が増えてきているようです。
海外不動産投資の対象エリアとしてはインドや中国などの大量の人口を抱え、経済成長が見込める「東南アジア圏」が人気です。その中でも労働力人口の伸びが抜群に高く注目を浴びている「フィリピン」について「不動産投資」という観点で現状を見ていきたいと思います。
まずASEANにおける人口ランキングは以下の通りとなっています。
（単位：万人）
インドネシア 24795
フィリピン 9748 ★
ベトナム 8969
タイ 6823
ミャンマー 6493
マレーシア 2962
カンボジア 1541
ラオス 677
シンガポール 540
ブルネイ 41
数値データは2013年頃のデータのため現在は、フィリピンは更に増えており2014年の人口は1億572万人となっていますが、ASEANにおいては、インドネシアに次いで第二位の人口であり、人口的な観点でもビジネスが期待できるエリアといえそうです。
2015年6月開催の不動産投資セミナー情報／ 「国際不動産投資の狙い目と投資ポイント」
2015年6月開催の不動産投資セミナー情報
6月に開催される不動産投資セミナー情報がありましたので情報共有します。
テーマは「国際不動産投資」です。海外不動産投資への注目が高まる中で、マレーシア、シンガポール、タイ、ベトナム、ミャンマーなど東南アジア圏にも対象地域が広がりつつあります。そのような中で、国際不動産投資のマーケット状況・投資のポイントなどを解説するセミナーです。
「国際不動産投資の狙い目と投資ポイント」
【セミナー概要】
グローバル化の進展でクロスボーダー取引が世界で活発化している昨今、不動産投資のグローバル戦略に於いて、世界の不動産投資取引の4割を占めており、安定的なマーケットを形成しております。
こうした観点から、我が国に於いても海外不動産投資熱は年々高まりを見せており、対象地域も欧米からマレーシア、シンガポール、タイ、ベトナム、ミャンマーなど東南アジア圏に分散、広範囲による取引に移行しつつあります。そこで、クロスボーダー時代の海外不動産投資について、最新のマーケット状況と投資に対するポイントを分かりやすく解説して頂きたいと思います。
【講座１】
「２０年の経験から語る海外不動産投資の実際」
講師／ステイジア・キャピタルCEO／奥村尚樹
【講座２】
「国際不動産投資の考え方と実務」
講師／ハート財産パートナーズ社長／林 弘明
| 日 時 | ２０１５年６月９日（火）１４時００分～１７時００分（開場１３時３０分） |
| 料 金 | 一般10,000円、「週刊住宅」購読者8,000円 |
| 定 員 | 70名（定員になり次第締め切らせていただきます） |
フィリピンセブ不動産投資で参考にしたいサイト４選！お気に入り必須
①内藤忍さんが運営される資産デザイン研究所のメルマガ
内藤忍さんは、既に「投資」という分野においてはかなり有名になっているのでご存じの方も多いのではないでしょうか。
内藤忍さんは元々MONEX時代に一般投資家のファイナンスリテラシー向上のために活動されていた方で、独立された後にも「投資」という分野において、株式、不動産など様々な投資対象において積極的な情報発信をされています。（最近ではワイン投資なども）
内藤忍さんが運営されている株式会社資産デザイン研究所の意義としては「日本人のこれからのお金との付き合い方を提案する」会社であると話されており、円だけに頼らない資産ポートポリオの最適化を通してお金に関する具体的、且つ総合的なソリューションを提案されています。
この資産デザイン研究所のメルマガがあるのですが、このメルマガでは「お金」に関する理解を深められる示唆に富んだ情報が毎回送られてくるのでおすすめです。
②内藤忍の世界の不動産投資ガイド
同じく、内藤忍さんが運営されている「内藤忍の世界の不動産投資ガイド」もおすすめです。
こちらは「不動産」にフォーカスした情報サイトとなっており、海外不動産投資に関するニュースなどをはじめてとして手軽に情報収集することが出来ます。
セブ不動産に関する情報なども配信されています。
内藤忍の不動産投資ガイドはこちら
③フィリピンインサイドニュース（fhilippines inside news)
このサイトは、フィリピンに関する日常のニュースを等身大で知ることができるサイトです。
運営者は元々フィリピン人と結婚した日本人の方々で、日本人にフィリピンの事をもっと知ってもらいたい、理解してもらいたいという想いから始まっています。なので通常の大手ニュースサイトにはない、フィリピンの息吹溢れるサイトテイストになっています。
「コラム」というコーナーももあり、例えばフィリピンで英語学校を運営する人や、居酒屋を経営する人などがコラム記事を執筆しています。
また投資という観点では、フィリピンの生の様子を知れるのはもちろんですが統計資料も充実しています。データについても、各政府機関やフィリピン証券取引所などできるだけソースに近いところから直接情報を得る方針で進めているようで結構参考になります。
例えば、フィリピンにおけるGNPやGDPといった情報はもちろん、貿易に関しては「貿易収支」、「主要商品の輸出額」や「主要相手国別輸出入額」など。
また投資という観点では非常に重要な労働力に関する情報も⇒「産業別就業者数」「労働力調査（失業率含む）」「海外就労者数」、
そして金融分野においては「国際収支」「外貨準備高」「マネーサプライ」「ドル・ペソレート」「クロスレート」「不良債権（商業銀行）」「国内金利」などが。
変わったところでは「国民的英雄」などについても写真付きで紹介されていますのでフィリピンの過去の歴史を学ぶ上でも非常に参考になります。
[フィリピンインサイドニュースの協賛機関・企業]
マニラ・ブリティン
フィリピン・スター
フィリピン国立図書館
観光省
フィリピン中央銀行
国家統計調整委員会
フィリピン国家統計局
大統領府
フィリピン証券取引所
労働省
農業統計局
印刷局（報道長官事務局）
ハチ・インターナショナル
④ファーストウェルネス（セブ島での不動産・投資案件サポート）
年間300人を超える投資家にフィリピン不動産関する具体的な投資相談に乗っています。webサイトではフィリピン セブ不動産における具体的な物件情報を写真と動画で掲載されているので物件ベースで具体的に検討した際に参考になるサイト。例えば、フィリピン・セブ島において最高かつ稀少な「海から徒歩10秒」の立地に建つ海岸沿いの物件などの情報も。
